Ілюстративне фото із сайту Pixabay
Ріелтор мінімізує ризики
Чи відбувалися останнім часом зміни законодавства у сфері оренди житла? Чи ринок працює у звичному режимі?
Катерина Негода: Ринок оренди житла працює в звичному режимі. В 2022 році на початку повномасштабного вторгнення справді були специфічні зміни, які існували до кінця грудня. Вони стосувалися переважно державного комунального майна. Коли ж йдеться про оренду фізична особа – фізичній особі, або ж юридична особа – фізичній особі, змін в законодавстві не відбулося.
Нині є чимало способів пошуку житла: соціальні мережі, сайти оголошень або ж співпраця з ріелтором. Який зі шляхів ви порекомендуєте? Окресліть плюси й мінуси кожного з них.
Катерина Негода: Якщо йдеться про оренду житла, справді нині є багато сучасних методів. Можемо навіть згадати сарафанне радіо, коли ми знаходимо інформацію завдяки друзям чи колегам. Але я рекомендую користуватися такою платформою пошуку житла як ЛУН. Я жодного разу не зустрічала з боку цього порталу підводних каменів. У них представлене майно, з якими немає проблем. Ця платформа справді виконує всі зобов’язання. І таких історій, коли людина винаймає житло, а власниця квартири навіть про це нічого не знає, бо здає квартиру, приміром, її зять, таких історій тут немає.
Щоб убезпечити себе від подібних історій, варто користуватися такими платформами як ЛУН, Flatfy від ЛУН, DIM.RIA. Так зване сарафанне радіо працює в усіх сферах нашого з вами життя. Пошук житла – не виняток. Але я б радила користуватися тільки перевіреними джерелами. Якщо ми звертаємося до ріелторів, то насамперед ми заощаджуємо свій час. Вони перевіряють документи, допомагають скласти договір оренди і підбирають нам варіанти житла, в якому не буде ризиків.
Перевірка документів
Що входить в перевірку документів?
Катерина Негода: Вони перевіряють відомості безпосередньо за адресою в Реєстрі речових прав на нерухоме майно. Вони дізнаються, хто власник і співпрацюють з ним. Вони мають не лише його паспортні дані, а всю інформацію щодо нього. Перевіряти документи в Реєстрі речових прав на нерухоме майно потрібно, щоб не виникали такі ситуації, коли, приміром, зять здає квартиру своєї тещі, а вона навіть не в курсі, що відбувається. А коли вона про це дізнається, приходить і починає виганяти людей, які зняли цю квартиру. А ці люди відповідно взагалі не в курсі ситуації. Щоб цього не виникало, потрібно перевіряти документи, фіксувати це в договорі оренди. Тож ріелтор мінімізує наші ризики. Також в договорі оренди потрібно фіксувати гарантійний, або орендний, депозит.
Чи передбачена відповідальність ріелтора, якщо виникають проблеми з орендованим житлом?
Катерина Негода: Через ріелторів, як правило, таких ситуацій не виникає. Але загалом ріелтор несе відповідальність, адже ви заключаєте з ним договір про надання послуг. В договорі фіксуються всі його права й обов'язки, його відповідальність і відсоток за його пророблену роботу за підбір житла, за складання договору про оренду та перевірку документів. Він за це несе відповідальність, бо це його професія.
Катерина Негода. Скриншот із відео
Коли найкраще обирати житло і як укласти договір
Коли найкраще шукати житло?
Катерина Негода: Я б радила знімати житло або пізньої осені, або взимку. О цій порі року житло знімати найдешевше і найзручніше. Найгірші місяці для оренди – це серпень-вересень. Також можна розглядати варіанти навесні, але ціна буде вищою. А от взимку і пізньої осені ціна нижча, тому що традиційно в цю пору року попит менший, відповідно ціна падає. В серпні-вересні, наприклад, ціна може зростати на 10-20-30%. Восени люди з'їжджаються в місто.
На ваш професійний погляд, чи багато людей укладають договори оренди?
Катерина Негода: Це питання до самого орендаря та орендодавця. Якщо ми говоримо про відповідального орендодавця, який створив ФОП, сплачує податки, то можна впевнено сказати, що кількість таких орендодавців нині збільшується. Навіть під час воєнного стану.
"І саме в розмір плати ми прописуємо гарантійну суму – завдаток"
Багато хто з власного досвіду знає, що власники час від часу піднімають вартість орендованого житла. Чи має бути ціна зафіксована в договорі? Як правильно складати договір?
Катерина Негода: Договір оренди – це домовленість між двома сторонами: власником житла і орендарем. Коли ми заключаємо договір оренди, ми фіксуємо всі ключові умови. Це сторони договору, предмет договору (яке саме житло, за якою адресою, яка його площа, повна характеристика). В предмет договору може додаватися додаткова угода – повна специфікація житла: в якій якості приймалися меблі, стіни тощо. Я б дуже радила саме так і робити. В договорі вказується строк оренди, розмір плати. І саме в розмір плати ми прописуємо гарантійну суму – орендний депозит, який, відповідно до Цивільного кодексу, називається завдатком. Тобто ми прописуємо конкретну грошову суму, яка підтверджує зобов'язання та забезпечує його виконання. Ми не говоримо про зобов'язання тільки того, хтось знімає. Ми говоримо і про зобов'язання безпосередньо власника.
Чи варто в договорі прописати якісь інфляційні процеси та ймовірність зміни ціни?
Катерина Негода: Звісно, це все треба прописувати. Але в договорі можуть бути і завуальовані пункти. Наприклад: "Усі інші умови будуть узгоджуватися додатково за домовленістю сторін і будуть прописуватися в договорі оренди шляхом укладання додаткової угоди". Це стандартизований пункт, який відповідає чинному законодавству. Але ви одразу з власником повинні домовлятися: якщо ви знімаєте житло на рік чи два, ви повинні узгоджувати суму цього гарантійного платежу, або завдатку, якщо користуватися термінологією чинного законодавства. Все потрібно узгоджувати, як кажуть, на березі.
Чи може змінюватися ціна на орендоване житло
Яку динаміку ви спостерігаєте на ринку оренди?
Юрій Піта: Цей рік показав стабільність на ринку нерухомості в частині оренди практично на всій території України. Орендар є, попит існує, ціни зростають в основному на бюджетний сегмент. Отже, ринок оренди почуває себе достатньо стабільно і впевнено.
Юрій Піта. Фото: reazon.live
Наскільки динамічно змінюється ціна і від яких чинників залежить? Як правильно ціну зафіксувати в договорі? Або в усній домовленості?
Юрій Піта: Скажу одразу, що для укладання лише усної домовленості повинна бути неабияка довіра між сторонами. Між людьми, які вперше побачили один одного в житті, усна домовленість буде достатньо ризикованою. Тому безумовно все потрібно фіксувати письмово шляхом підписання договору. Одним з важливих пунктів договору є саме порядок зміни ціни оренди: як часто вона може змінюватися і, головне, за яких умов. Повинні бути якісь об'єктивні причини для того, щоб орендна плата підвищилася або можливо навіть і знизилася. Як правило, такими причинами можуть бути валютні або інфляційні коливання і в цілому кон'юнктура ринку орендних відносин. Тому треба чітко домовитися, за яких умов вартість орендного житла може змінюватися. Не просто тому, що орендодавець раз на півроку вирішує підняти вартість, на це мають бути об'єктивні причини.
"Я б радила обмежити можливість перегляду ціни за оренду житла, наприклад, не частіше одного разу на рік"
Наскільки адекватні зараз ціни на ринку? Адже орендодавець може тиснути на орендаря тим, що, мовляв, легко знайде собі іншого орендаря, якщо цей не хоче погоджуватися з підвищенням ціни.
Юрій Піта: Коли ставиться питання про зміну вартості оренди, таке побажання треба аргументувати. Потрібно аргументувати саме ту суму, на яку планується зміна вартості. Аргументом можуть бути справді якісь ринкові зміни і підвищення цін на схожу категорію нерухомості. Для цього існують відкриті джерела, де можна показати, що, приміром, така ж чи дуже подібна квартира коштує на 1000 грн більше. Орендар повинен розуміти, якщо він не погодиться з ціною і піде з цього житла, йому все одно доведеться в такому випадку стикнутися з вищими цінами на ринку. Треба бути підготовленим до такої розмови. Орендар повинен відслідковувати тенденції ринку і знати, що відбувається. Як правило, подібні розмови щодо підвищення відбуваються раз на півроку. Або ж раз на рік. Але такий перегляд все ж відбувається.
Катерина Негода: Я б теж хотіла від себе додати, що будь-які зміни умов договору, якщо договір укладався, передбачають також укладення додаткової угоди. Тобто всі підвищення повинні фіксуватися безпосередньо додатковою угодою до договору оренди. Також в договорі може бути прописано, що власник житла, тобто орендодавець, повинен попередньо надсилати пропозицію щодо збільшення ціни, лист, вимогу тощо. І це все фіксується в договорі. Я б радила прописати умови в договорі, тобто зафіксувати плату за весь термін, обмежити можливість перегляду ціни за оренду житла, наприклад, не частіше одного разу на рік. І, наприклад, не більше ніж на 5%. Це теж потрібно зафіксувати в договорі в пункті "Ціна, оплата", де ми прописуємо гарантійний платіж, завдаток. Тому все це можна узгодити в договорі. Якщо прописати обмеження можливості перегляду ціни, наприклад, не частіше, ніж раз на рік, і вказати, на який максимально поріг вона може підніматися, це буде гарантією для орендаря, що він не буде через кожні два місяці страждати від підвищення ціни.
Чи можна закласти в договір вартість оренди в доларах і не мати клопоту?
Катерина Негода: У нас договір укладається українською мовою. Згідно з законодавством, національна валюта у нас гривня. На мою думку, Фіксувати цінову політику необхідно в національній валюті. Про це говорить наше чинне законодавство.
Як перевірити ріелтора
Які документи потрібно перевірити у ріелтора, починаючи з ним співпрацю? Чи повинен у нього бути дозвіл, реєстрація або ліцензія? Як пересвідчитися, що перед нами не самозванець?
Юрій Піта: Справді, в Україні ця діяльність нерегульована. Це вільна підприємницька діяльність. З точки зору Закону "Про підприємництво", той, хто надає послуги в сфері нерухомості він повинен бути або ФОП, або підприємцем, або співробітником агенції нерухомості. Це ми говоримо про контроль діяльності з боку держави. Якщо ж ми говоримо про професійні якості, то саме членство в організації ріелторів, як на мене, і є підтвердженням певного рівня професійності того чи іншого фахівця. У нас реєстри відкриті, їх можна перевірити. Це певний професійний контроль діяльності ріелтора, якщо до нього виникають якісь питання з точки зору етичних норм або норм законодавства.
Якщо виникають непорозуміння, і справа навіть доходить до суду, як багато винаймачів житла користуюся договором і починають судовий процес?
Катерина Негода: Для того, щоб не грузнути в судових процесах, насамперед потрібно укладати правильно договір або за допомогою ріелторів, або звертатися до юриста чи адвоката, який може в цьому допомогти. Тому що безпосередньо від правильних умов, які ми пропишемо, залежить подальша доля справи. В договорі можна прописати все: умови повернення завдатку, пошкодження майна тощо.
Юрій Піта: До судів доходять справи не часто. І перш, ніж наважитися йти в суд, необхідно вивчити сторону відповідача, розуміти, чи є в нього активи, де має відбуватися судова справа, за місцем реєстрації і знаходження відповідача чи в іншому місці. І треба час від часу контролювати своє житло, яке ви здаєте в оренду. Це не заборонено законом.
