Ілюстративне фото: prozorro.sale
"Із 2021 року сформовано доволі цивілізовані і зрозумілі правила"
Ринок землі в Україні стартував 1 липня 2021 року. Далі він змінювався, трансформувався. Що сьогодні відбувається на цьому ринку? Яка земля може продаватися, хто може продавати чи купувати, що в цій сфері відбувається відповідно до законодавства?
Направду, всі аукціони в системі "Прозорро.Продажі" відбуваються виключно відповідно до законодавства. Аукціони з оренди і продажу землі – це відносно новий напрямок, оскільки система працює вже 10 років. І на базі нього можна бачити, як, власне, формуються нові ринки державних, публічних чи комунальних активів і як це приносить гроші як організаторам, тобто продавцям, так і дозволяє покупцям/аграріям отримувати необхідний актив для того, щоб розвивати чи будувати бізнес. Тому, нині в системі "Прозорро.Продажі" можна придбати чи взяти в оренду земельні ділянки різного призначення, починаючи від аграрного. Якщо це державна або комунальна земля, то її можна лише орендувати. А якщо це земля приватна або арештована, то її можна й купувати. Окрім ділянок сільгосппризначення, можна орендувати чи купувати ділянки, наприклад, під будівництво, під рекреаційні цілі, під інфраструктурні об'єкти. Тобто широкий перелік цільового призначення і осіб, які продають чи купують, тому можна констатувати, що з 2021 року вже сформовано доволі цивілізовані і зрозумілі правила, де всі зацікавлені учасники можуть в прозорий і конкурентний спосіб долучатися.
"До аукціонів не допускаються особи, які прямо чи опосередковано пов'язані з країною-агресоркою"
А хто не може продавати і купувати, і відповідно, яку землю не можна продавати?
Це абсолютно слушне запитання, особливо в світлі того, що Україна зараз перебуває в стані війни. Тому абсолютно логічним, правильним і зрозумілим є те, що до земельних аукціонів, і не тільки земельних, не допускаються особи, які прямо чи опосередковано пов'язані з країною-агресоркою. Це актуально майже для всіх напрямків, які сьогодні існують в системі "Прозорро.Продажі". Найпромовистіший приклад – приватизація. Тут зрозуміло, що державне майно, підприємства не можуть передаватись до рук тих, хто долучений до збройної агресії в бік нашої країни.
Щодо того, хто продає. Продають у першу чергу державні і комунальні органи та підприємства. Зокрема, дуже багато землі виставляється з боку громад, з боку органів місцевого самоврядування. Також приватні особи, які володіють ділянками, виконавці, які працюють з виконавчими провадженнями. І я б зазначив, що за ці роки у нас час від часу з'являються нові потужні гравці. Дуже цікавий і показовий приклад – це поява на ринку такого гравця, як Земельний банк. Він існує в структурі Фонду держмайна України, володіє значним обсягом ділянок сільгосппризначення і він надає можливість орендувати ці ділянки під відповідну діяльність.
"Державні землі сільгосппризначення зараз доступні лише для оренди"
Банк скуповує землі чи він має у володінні земельні ділянки?
Він має у володінні і він, по суті, надає в суборенду ці ділянки. Оскільки, нагадаю, землі сільгосппризначення, які в державній власності, зараз недоступні для продажу, вони доступні лише для оренди. Тобто Земельний банк консолідує в себе ці ділянки і через електронні аукціони надає їх у користування.
Як виглядає процес виставлення лота? Як перевіряється той, хто виставляє ділянку, і той, хто її купує? Чи можуть тут бути якісь підставні особи? Наскільки це складний процес?
Це теж дуже актуальне питання. Воно актуальніше саме з боку покупця, оскільки дійсно ні держава, ні ми всі не зацікавлені в тому, щоб земля переходила до рук, до яких вона немає переходити. Тому тут процес побудовано таким чином, що саме організатор, коли він виставляє ділянку на продаж чи оренду, і коли в процесі аукціону вже розкрито всі ставки і вся інформація про учасників, він має проводити процедуру такої верифікації, щоб дійсно не укласти угоду з особами, які підпадають під обмеження чи санкції.
А були випадки, коли певні розслідування проводилися вже постфактум?
Ми знаємо про те, що організатори на етапі після аукціону відмовляли окремим учасникам на підставі того, що дійсно була незрозуміла історія чи зв'язки. Звісно, щоразу це теж певна міні-детективна історія. Бо ми ж розуміємо, що якщо потрібно схему якусь побудувати, то способи можуть знайтися. І знову ж таки, ризик того, що певні юридичні чи фізичні особи використовують інших осіб чи представників, на жаль, не є чимось унікальним ані для системи аукціонів, ані для будь-яких дій взагалі. Тому запобіжники на законодавчому, на процесуальному рівні існують. Звісно, ризик такий є. І тут якраз обов'язок організатора зробити мінімально необхідний набір дій для того, щоб пересвідчитись, що угода укладається з особами, які мають на це право і відповідають усім законодавчим вимогам.
Сергій Бут у студії Українського Радіо
"Доступ до системи мають сотні тисяч потенційних користувачів"
Звичайна людина може продати свій пай просто через нотаріуса. Навіщо тоді їй аукціони? Чи громадяни все-таки виходять на аукціони і як це відбувається?
Це доволі розповсюджене запитання. Дійсно, навіщо приходити на аукціон. Але аукціон надає переваги для обох учасників аукціону – продавця і покупця. Тобто якщо ділянка виставляється на аукціон, то покупець розуміє, що немає ніяких перешкод йому взяти участь у цьому аукціоні і все залежатиме лише від того, чи цей покупець буде готовий перемагати ціновою пропозицією.
Я правильно розумію, що пай можна продати і без аукціону за домовлену суму, але на аукціоні є шанс заробити більше?
Абсолютно вірно. Аукціон надає це саме продавцям. Бо аукціон виставляється в системі, до нього доступ мають усі, хто по суті має доступ до системи. А доступ до системи, до слова, мають сотні тисяч потенційних користувачів. І чим більше людей чи підприємств зацікавляться в його конкретному активі, в конкретній ділянці, тим вищою буде конкуренція і тим вища в результаті буде ціна реалізації. Тому ми теж маємо напрямки, де підприємства в добровільний спосіб виставляють свої активи, і не тільки земельні ділянки, на електронний аукціон з метою, щоб створити конкуренцію і, відповідно, отримати вищу цінову пропозицію.
Англійський аукціон — найпоширеніша модель в системі "Прозорро.Продажі"
Як проходить сам аукціон? Чи залежить його тривалість від обсягу ділянки/ділянок, від кількості, від активності учасників?
Якщо казати про земельні аукціони, то сама механіка аукціону доволі стандартна. Це так званий англійський аукціон, де ціна йде на підвищення в три раунди. Це найпоширеніша модель аукціону в системі "Прозорро.Продажі". Тривалість аукціонів буває доволі довгою і це залежить від кількості учасників, які прийшли. Бо кожен учасник має право поставити свою ставку, відповідно, на кожного учасника розраховується якийсь відрізок часу для того, щоб він міг це зробити. Зазвичай на земельні аукціони приходить приблизно 3 учасники і такий аукціон триває в середньому 20-40 хвилин. Є випадки, коли на аукціон реєструються 100 учасників і такі аукціони іноді можуть тривати 10 і більше годин. Тому складність аукціону не залежить, по суті, від розміру чи обсягу самого активу, а від кількості учасників і яка конкуренція на цьому аукціоні.
А якщо є тільки один охочий, що тоді?
Законодавчо і технічно в системі "Прозорро.Продажі" існують аукціони з одним учасником. Тобто на етапі реєстрації, на етапі виставлення закритих цінових пропозицій, якщо учасник зареєструвався, подав цінову пропозицію і якщо інші учасники на дату аукціону не зареєструвалися, то за певних умов по певних активах учасник, відповідно до своєї цінової пропозиції, може отримати цей актив у користування.
А якщо жодного учасника не має?
Тоді аукціон набуває статус такого, що не відбувся і організатор ухвалює рішення – виставляти повторно цей актив чи ні.
Це платна послуга?
Для організаторів це безкоштовно. Вся плата починається в момент, коли аукціон набуває статусу успішного. Тобто відбуваються торги, визначається ціна, і як відсоток від цієї ціни вже буде сформовано додаткову вартість за використання електронної торгової системи.
"10 млрд грн за 4 роки — гарний показник"
На які суми укладені угоди? Відомі вже цифри?
Оскільки аукціони у нас відбуваються в онлайн-режимі, то допоки ми з вами розмовляємо, то вже декілька навіть десятків аукціонів могли розпочатись і могли завершитись. Тому, користуючись нагодою, я теж раджу всім зацікавленим використовувати публічний аналітичний модуль "Прозорро.Продажі", де в режимі реального часу можна дивитись на статистику, зокрема і по земельних аукціонах.
Щодо результатів. З моменту запуску цього процесу в другій половині 2021 року і станом на сьогодні вже отримано 10 млрд грн різними організаторами шляхом виставлення на аукціон земельних ділянок – на оренду чи на продаж. Багато це чи мало? Взагалі система "Прозорро.Продажі" працює вже 10 років. За цей період було сформовано приблизно 130 млрд грн загального продажу активів. Але це і по приватизації, і по активах Фонду гарантування вкладів, і по майну державних та комунальних підприємств. Тому 10 млрд грн за по суті 4 роки — це гарний показник. За цим показником земельні торги входять у трійку найбільших за обсягом в системі "Прозорро.Продажі". І що теж дуже характерно, що це той напрям в системі, який демонструє стабільне щорічне зростання з самого початку 21-го року. Було зростання і в 22-му році, не дивлячись на те, що розпочалась війна і на деякий час було призупинено аукціони з оренди сільгоспділянок. Відповідно з 2023-го і по теперішній момент цей обсяг демонструє тенденцію до зростання.
