Ілюстративне фото: Facebook/latifundistcom
Ринок землі відбувся
Сьогоднішні цифри про що говорять із погляду аналітики?
Ринок землі, як інституція, як форма взаємовідносин між людьми – фермерами і землевласниками, інвесторами і землевласниками – відбувся. Про це свідчить як обсяг угод, їхня вартість, так і відсутність якихось ексцесів масових, як то масова купівля землі або непрацюючий моніторинг. Все працює абсолютно в штатному режимі. Незважаючи на виклики повномасштабної війни, в 2022 році державні реєстри були певний час закриті взагалі. На ринку землі угоди не укладалися. Але вже наприкінці другого кварталу реєстри були відкриті і ринок відновився. Попит на землю є і бажання людей продати є. І це бажання не є масовим. Землевласники очікують все ж таки більшої ціни. І плюс сам дизайн ринку землі вистражданий, він не дозволяє якимось великим переходам масивів із рук в руки. Тобто обмеження до 100 га на одну фізичну особу і до 10 000 га на одну юридичну особу разом із пов'язаними особами, що перевіряє нотаріус при погодженні такої угоди, роблять ринок доволі консервативним, але при тому справедливішим. Бо дрібний фермер, що працює і в нього є переважне право на ту землю, землевласник має запитати у того фермера, хто працює за договором оренди чи хоче купити – це теж захищає, але і пригальмовує ринок.
Сільськогосподарська земля, як інвестиція, як фінансовий інструмент.
Ринок дійсно відкрився в 2021 році. Але він реально запрацював десь після липня-серпня 2022 року. Багато людей хотіли купити ділянку, приходили до нотаріуса, а ті не знали, як це посвідчувати, не було напрацьованої практики. І якби не повномасштабне вторгнення, а потім і економічна криза, яка й досі триває, ми почули б про це набагато раніше. Це не пов'язані з ринком землі такі умови, бо вартість, яку людина заробляє – землевласник – цей дохід, що заробляється, з оренди. Якщо не обробляти землю, це оренда, як оплата фермера. Якщо ціни, як ми бачили в 2022 році, нижчі собівартості, фермери в мінусі, вони не зможуть платити конкурентну ціну і не зможуть її переглядати, що вони будуть платити за ту землю. З 2023, 2024 року ситуація стабілізувалася. Ціна оренди почала зростати. І тепер земля, як інвестиційний ресурс, де ми купуємо ділянку, умовно, за 100 000 грн чи 200 000 грн і отримуємо щороку 5000-10 000 грн, залежить від орендної виплати від фермера, то тепер це більш цікаво.
Лідером за ціною із 2021 року стабільно є Івано-Франківщина
Чи використовується земля сьогодні, як спекулятивний актив?
На масштабі країни цього немає, тому що ринок землі доволі консервативний, не можна просто, як валюту, купити або продати. Це доволі операція містка, треба багато часу, ресурс, треба юрист-нотаріус, дотримуватися переважного права фермера. Якщо один і той самий фермер обробляє ту ділянку – ви купили землю, йому здавали, потім вирішили продати, він має відмовитися. І ціна має бути конкурентною. Не можна сказати фермеру, що ти купи в мене за 400 000, а не хочеш, тоді я комусь за 100 продам. Фермер завжди буде першим на черзі купівлі тієї землі, на якій він працює, на яку в нього є договір оренди, ніж всі інші. На масштабі країни ми цього не бачимо ні в агрегованих показниках, ні в показниках ціни. Єдине, що вирізняється і це якби аномалія, що аграрні області, аграрне серце України – Полтава, Кіровоград, Черкаси, Київщина – ці області – лідери за кількістю земель, земельних ділянок, що були куплені і продані. І лідери за площею угідь. Але не лідери за ціною. Лідером за ціною в нас із 2021 року стабільно є Івано-Франківщина. Чому там ціна в два-три рази за той самий гектар вища, ніж в Полтаві або на Житомирщині? Через намагання купити там невелику ділянку, потім абсолютно в законний спосіб змінити її цільове призначення і побудувати там, наприклад, котеджне містечко.
В Україні доволі розвинуте сільське господарство, фермерство, як таке. Земля сама по собі не генерує дохід, це не гроші в банку, це, як гроші вдома. Варто розуміти і думати, а скільки та земля може згенерувати того доходу, прибутку? Якщо ми говоримо про Одеську область – це область із розвиненим сільським господарством, там є виноградники, доволі близько до кордону, до портів, логістика дешева, розвинута область. Але ринок землі там не дуже активний. Чому? Бо область південна, суха, немає зрошення, земля не генерує так багато. І важливіше, куди вкладати гроші: купити ту ділянку чи щось зробити із грошима? Якщо вони зайві, то фермер, радше, поставить там зрошення. А це теж великі інвестиції. Південні і східні області, ті, що частково окуповані і є в зоні високого ризику – там ринок землі не дуже активний. Лідерами розвитку землі є захід і центр, бо умови там дозволяють виробляти аграрної продукції без додаткового зрошення поки що. Бо зі зміною клімату степ йде на північ. Можливо скоро Київщина теж частково вже буде степовою зоною.
Валентин Літвінов. Фото з відкритих джерел
У прифронтових районах землі теж купують
Чи є кейси придбаних земель, які опинилися в окупації? Чи купує в прифронтових територіях зараз бодай щось бодай хтось?
Так, купують. Купують навіть в Донецькій області. В 2025 році відносно загальної площі області там купили 0,03%. За весь час роботи ринку 2021 року, з яких припало там тільки пів року на мирні часи – 0,38. Люди вірять, що буде не все так погано. В Херсонській області купують, Запорізькій. Це в 10 разів менше, ніж в Дніпропетровській або Харківській області, не говорячи вже про Полтавську. Вона взагалі у нас лідер за показниками фізичного обсягу. Фермери вірять, що буде все гаразд. В них є гроші на це і чого б їх не вкласти! Віра людей, що навіть в такій ситуації, дуже близькій до безвиході, коли працювати під дронами треба, люди все одно купують. Дуже мало, але купують.
Ексцесів немає
Ситуація щодо дрібних фермерів, середнього бізнесу і великих агрохолдингів.
В липні 2021 року був запущений ринок землі для фізосіб. З 2024 року ринок відкрився і для юридичних осіб. І ми не бачимо жодної аномальної зміни ні в обсягах, ні в ціні, ні в концентрації. Найбільша компанія, що зараз є землевласником в Україні, ще не досягла 10 000 га. І це не агрохолдинг. Вони дійсно представлені, але дуже обмежено, тому що їхня схема комерційна, бізнесова. Вони брали землю в оренду на 20-30 років. Зараз їм просто немає сенсу переробляти це все, бо в найбільшої компанії аграрної в Україні під управлінням 500 000 га. Якщо хоча б половина з цього пайові землі – це понад 100 000 ділянок. А це 100 000 договорів. Цей процес просто неможливо зробити навіть в довгий проміжок часу: одночасно взяти і оформити 100 000 договорів. Своє для бізнесу не обов'язково означає краще. Десь, можливо, краще взяти в оренду, сплачувати цю орендну плату щороку і спокійно собі працювати, знаючи, що є поле. Земля – це актив, доволі важко продати ділянку посеред поля, щоб до неї не під'їхати, не підійти. Якщо вже реалізують землю, то намагаються консолідовано це якось зробити. Але яка б компанія не була, в нас таке обмеження концентрації, що 10 000 га – це неофіційна межа між крупним середнячком і великою компанією.
Лунають наразі пропозиції і від територіальних громад, що, можливо, варто розглядати обмеження концентрації не тільки на особу юридичну, але і на громаду. Щоб до 30% земель громади сільськогосподарських могло бути в руках одного власника, щоб не створювати монопольні ситуації. Але це пропозиції. З одного боку це має сенс, з іншого обмежує бізнес. І ми не знаємо, чи буде попит на інші 70% такий самий і чи може воно згенерувати прибуток. За цим слідкує багато людей, моніторить його, нормально працює нотаріат, моніторинг землі. Ексцесів нема, що землю хтось купив, хтось її вивів, хтось побудував щось.
Слухач пише: "У мене земельний пай на окупованій території Донецької області. Що робити?"
Чекати деокупації. Тільки так, оскільки інших варіантів продати то майно не можна. Здати в оренду теж.
Земля має бути приваблива
Кредитні інструменти щодо землі, чи земля може бути заставою, чи для того, щоб купити землю, можна взяти кредит під заставу цієї ж землі, як це працює сьогодні і чи працює?
Наразі це одне із найбільш болючих питань на ринку. Земля може бути заставою, може бути активом борговим в контексті боргових інструментів. Єдине, що ця земля має бути приваблива. Вона має генерувати дохід, має бути консолідована, має бути цікава банку. Таких земель в Україні дуже мало. І дуже мало випадків, коли вони є, коли дійсно вдалося під заставу цієї ж землі взяти іпотеку. Ви починаєте обробляти землю або продовжуєте обробляти, вона ваша власність і просто виплачуєте кредит, ту ж саму оренду. Мало, бо і реєстри, і багато нюансів, десь є справа, десь нема справи, не готові документи, досі в Україні тільки 76% земель в кадастрі. Такі речі плюс загальний клімат, загальні ставки, 20% не всі потягнуть в Україні. Такі речі все-таки зупиняють. Але є приклади. Один із банків видав, здається, кредит на 3 000 га компанії, щоб вона її купила. І дав іпотеку, тепер компанія виплачує.
Щодо малих і середніх, то ситуації, на жаль, гірші, ніж у великих, тому що в них застави, як такої, для цього кредиту немає. У нас створений Фонд часткового гарантування кредитів сільському господарству, який покликаний надавати кредити на гарантії за такими кредитами. Але ще жодного кредиту на купівлю землі малий фермер не взяв.
