Ілюстративне фото із сайту Pixabay
"Варто пройти процедуру приватизації житла, якщо є бажання отримати його безоплатно у власність"
Щодо законопроєкту і пропозиції скасувати приватизацію квартир, яка досі дозволена.
Це лише законопроєкт, він вже розглядається у другому читанні, тому велика ймовірність того, що цей закон існуватиме. Він передбачає, що буде скасований Житловий кодекс і Закон України про приватизацію житла. Дата скасування пов'язується з набранням чинності закону, який передбачено за перехідними положеннями, що він набуде чинності через рік після завершення воєнного стану.
Закон про приватизацію житла буде припинений в чинності і люди, які не скористалися своїм правом на безоплатну приватизацію, таке право втратять. Я не зовсім із цим погоджуюсь, оскільки за прямими нормами Конституції кожному гарантовано право на житло. Норми Житлового кодексу містять положення досить застарілі радянського зразка і потребують змін.
Варто прискоритись, пройти процедуру приватизації житла, якщо є бажання отримати його безоплатно у власність, бо в подальшому це буде лише право оренди/оренди з викупом. Забезпечує закон більше соціальні гарантії для соціальних верств населення незабезпечених. І це не стосується в цілому всіх. Тому що наразі всі мають право на приватизацію житла, яке було надано в користування і є комунальної форми власності. В подальшому таке право може бути втрачено.
Паспорт, ідентифікаційний код, правоустановчий документ
Стосовно документів про право власності на житло.
У нас наразі вчинити будь-яку реєстраційну дію, будь-який укласти правочин щодо відчуження нерухомого майна можливо винятково, якщо відповідні відомості про право власності внесені в Єдиний державний реєстр речових прав. І наявний у власника витяг із Єдиного державного реєстру речових прав, який є тим документом в паперовій формі. Інформація вся відображена в електронній формі безпосередньо в Державному реєстрі речових прав підтверджує право власності, всі реквізити об'єкту нерухомого майна та визначає, хто є власником нерухомого майна одноосібно або у співвласності з іншими власниками. Інші документи, такі як договір будь-який, дарування, міни (бартер – ред.), купівлі-продажу, свідоцтво про право власності, яке видавалося при приватизації, свідоцтво про спадкування не втрачають чинності. Якщо є бажання вчинити із належним нерухомим майном власнику, він, перш ніж вчинить будь-які дії із таким майном, тобто укласти договір купівлі-продажу, укласти договір дарування, зобов'язаний буде внести такі відомості до Державного реєстру речових прав. Перша дія нотаріуса – внесення відомостей про власника. Друга – укладення договору, посвідчення відповідного договору і реєстрація прав за новим власником в тому ж Державному реєстрі речових прав. Це може здійснювати або нотаріус, якщо він є так само реєстратором, має відповідні доступи і виконує функції реєстратора, або державний реєстратор, до якого звертаються через Центр надання адміністративних послуг. Обов'язку немає самому піти і зареєструвати. І не заважає володіти цим майном власнику наявність лише в нього документів, які видавалися раніше до 2016 року. Але ризики є. Наразі вони дуже зі значним відсотком – те, що пов'язано з військовим станом і подіями, які відбуваються. Якщо документ, який посвідчує право власності, буде втрачено, то без копії цього документу, без знання, куди звернутися для його відновлення, буде вкрай складно. Ми ж знаємо, де знаходиться наше нерухоме майно і розуміємо, що це є реєстрація права в органах БТІ. Тому що реєструвало в паперовій формі Бюро інвентаризації. І інвентаризаційні справи паперові зберігаються в БТІ. Якщо раптом архіви можуть бути БТІ втрачені, то тоді вкрай складно буде відновити своє право без наявності документу, який посвідчує відповідне право, хоча б в копії. Тому краще мати електронну версію свого документу. Це може бути фото, скан-копія. Зберігати цей документ можна абсолютно в різних місцях. Навіть якщо ми втрачаємо телефон, але відновлюємо картку, то в карті пам'яті можемо знайти свій документ, який буде відцифрований. Якщо є така можливість, здійснити реєстрацію відповідного права власності. Це вже не реєстрація, а внесення відомостей про об'єкт, який належить власнику. Звернутись до нотаріуса або державного реєстратора через Центр надання адміністративних послуг. Потрібно мати при собі паспорт, ідентифікаційний код, правоустановчий документ – це як договір із тих, які посвідчують ваше право власності, свідоцтво. І за досить невелику плату здійснюється внесення – 150 грн реєстраційна дія – відомостей про власника до Державного реєстру речових прав.
Але зобов'язання такого немає.
Зобов'язання немає. Всі документи, які наявні, чинні, посвідчують право власності. Але розпорядитися таким майном неможливо без внесення відомостей в Державний реєстр речових прав. Тому що реєстраційна дія з майном здійснюється саме в електронному реєстрі. Це суто технічний момент. Якщо в реєстрі не буде відомостей про право, то не можна здійснити реєстраційну дію про перехід такого права до іншої особи. При вчиненні будь-якого правочину, вчиненні будь-якої дії. В нас є документ, який посвідчує право власності в спадкуванні – договір, свідоцтво про спадкування за законом або заповітом. І виникає право власності з моменту реєстрації такого права в Державному реєстрі прав. Щоб переоформити, спочатку потрібно внести відомості в реєстр, а потім вже вчиняти нотаріальну дію щодо відчуження даного майна за будь-яким правочином. Це може бути договір купівлі-продажу, дарування, міни. Це можна зробити в межах одного звернення до нотаріуса. Спочатку нотаріус, якщо він є реєстратором, вносить відомості про речове право особи, яка відчужує своє нерухоме майно, а далі посвідчує договір, на підставі якого здійснюється відчуження або вчиняє будь-яку іншу дію. І в подальшому реєструє виникле право власності у іншої особи, покупця, обдарованого в електронному реєстрі.
Як відновити втрачені документи?
Відновлення документів.
Дублікат документа видається тим органом, який видав першочергово відповідний документ. Якщо це був договір, який посвідчував нотаріус, то потрібно звернутися до нотаріуса, який посвідчував договір. І за заявою просити видати дублікат відповідного договору. Якщо це було свідоцтво про право власності в порядку приватизації, то потрібно звертатися до органів місцевої влади, які видавали таке свідоцтво. Якщо це було спадкування, то потрібно звертатися до нотаріуса, який видавав свідоцтво про прийняття спадщини за законом або заповітом. Ми розуміємо, що в часі це може бути досить тривалий термін і може не працювати нотаріус, який колись посвідчував відповідний договір. Його справа може бути передана в архів. Далі потрібно буде звертатися до іншого нотаріуса. Цим питанням вже тоді займаються державні нотаріальні контори. Можуть бути знищені документи в певній територіальній громаді на території окупованій. І тоді буде складно відновити свідоцтво про приватизацію свого власного житла. Право не втратиться, тому що можна відновити відповідне право, звернувшись до суду про визнання його, якщо не можна підтвердити будь-яким іншим документом. Але це буде досить складна, довготривала ситуація, яка вимагає певного часу, ресурсу і коштів. Тому краще всі документи відцифрувати і мати їх в електронному варіанті, щоб хоча б розуміти, куди йти, не загубитися. Але навіть якщо і не зробили цього, ніхто не очікує певних якихось подій, які відбуваються. Тоді розуміємо, що в нас є об'єкт, адреса, відповідний територіальний орган БТІ, де зберігається справи і ми можемо туди звернутися і отримати відповідні документи в копіях. А далі ми можемо тільки відновлювати своє право через судовий порядок в порядку його визнання. Іншого способу в нас не буде. Якщо орган, який видавав відповідний документ – нотаріус або орган місцевої влади – територіально не може це зробити в зв'язку із втратою архіву або із закінченням роботи нотаріуса… Це вже крайні варіанти. Найперший шлях – розуміти, де шукати. Для цього потрібно мати документ. Якщо не знаєш, не маєш відповідного документу, не знаєш, хто тобі його видавав, тоді чітко розумієш, що можеш звернутися в БТІ, отримати копію відповідного документу. І далі вже, якщо є орган, який видавав відповідний документ, діючий, працюючий, ти звертаєшся до нього і отримуєш дублікат. Якщо такий орган відсутній, то тоді вже судова процедура визнання права власності.
Вторинний ринок житла
Якщо купувати квартиру на вторинному ринку, чи треба перевіряти її?
Перевіряти потрібно абсолютно все. І не тільки реєстр речових прав, а й судовий реєстр, реєстр виконавчих проваджень, автоматизована система виконавчих проваджень. Якщо продавець буде боржником, то відповідний правочин не буде вчинено нотаріусом. Є певні обмеження для здійснення нотаріальних дій. Перевіряти потрібно, хто зареєстрований в даному помешканні, чи не порушуються права неповнолітніх малолітніх осіб, чи є відповідні дозволи на відчуження даних об'єктів органів опіки та піклування. Це значна робота, яка повинна бути здійснена або ріелтором, або самостійно особою, якщо вона має певні навики користування реєстрами. Це досить просто. Також можна звертатися до юристів. Спочатку перевіряйте самі. В реєстр можна зайти і з ними попрацювати. Вони абсолютно відкриті для будь-яких осіб, є прозорими, користуватися ними може просто навіть непрофесійний учасник, проста фізична особа. Це такі реєстри, як Єдиний державний реєстр судових рішень на сайті судової влади. В цьому реєстрі ми можемо побачити, чи були якісь проблеми з даним нерухомим майном. Щоб зрозуміти, що це саме ця фізична особа, буде співпадіння за прізвищами і іменами. Тому що в нас і адреса, і прізвища закриті. Але такий скрін невеликий можна зробити через розділ реєстру, як стан розгляду справ. Там розкривається прізвище, ім'я, по-батькові сторін фізичних осіб. Також це може бути автоматизована система виконавчих проваджень, яка теж містить прізвище, ім'я, по-батькові та ідентифікує за ІПН фізичної особи. Теж можна подивитися, чи є якісь проблеми, боргові зобов'язання. Перевірити, хто зареєстрований – це, винятково, тільки коли буде надана довідка безпосередньо власником, яка отримується через ЦНАП. А веде відповідний міграційний реєстр в нас орган місцевого самоврядування. Він видає інформацію, хто ж зареєстрований в даному помешканні. Власнику видається. Будь-яким особам ця інформація не видається, вона має конфіденційний характер. Це є персональні дані, які не можуть бути видані абсолютно всім. Тому від власника необхідно зажадати довідку, яка має чинність не менше хоча б в межах місяця. Хоча таку довідку можна взяти в електронній формі через онлайн-систему "Дія" щодо кожного із членів сім'ї. Тому, якщо ми бачимо, що в нас є власник, а в нього є члени сім'ї, то ми можемо попросити власника надати відповідну довідку з "Дії". Вона формується онлайн в межах години-дві часу. Для цього не потрібно звертатися ні до яких інших установ. В нас дуже багато зараз є таких інструментів, які дозволяють перевірити житло через додаток "Дія", який має дуже багато таких видів послуг, які в цьому допомагають.
Представник продавця
Які питання можуть бути до представника продавця, який не проживає в Україні? Як його перевірити?
В умовах воєнного стану довіреність, видана на території іноземної держави, приймається нотаріусом. Були встановлені обмеження із терміном її дії від дати видачі не менше двох місяців. Термін дії самої довіреності може бути значним – рік і далі. Але дата її вчинення видачі даної довіреності не має перевищувати двох місяців з дати видачі. Якщо вже перейшло цих два місяці, нотаріус має зажадати від власника житла заяву, яка підтверджує, що дійсно в нього є така довіреність, такий намір на уповноваження особи на вчинення певних дій від його імені. Також довіреність має певну форму. Вона може бути посвідчена або в консульстві, або в інших консульських установах. Також вона може бути видана нотаріусом за місцем перебування особи в тій чи іншій державі. Вона потребує легалізації. Це Гаазька конвенція – штамп, який називається апостиль. Він підтверджує, що дійсно та особа, яка видала даний документ, є встановленою, її підпис верифікований. Дійсно така особа існує, яка саме посвідчила підпис особи, яка є довірителем. І далі цей документ можна вже на території України здійснити його переклад і нотаріальне посвідчення. Переклад і нотаріального посвідчення також обов'язково. Чому на території України? Тому що в грошовому еквіваленті це буде значно дешевше, ніж за межами України. Хоча можна це здійснити за межами України. Це вже за бажанням довірителя. Додатково потрібно дивитися саме помешкання, як воно облаштовано, спілкуватися в телефонному режимі із власником, дивитися на дії осіб, які вчиняють відповідний правочин. Чи не є поспіх якийсь, чи не є ціна занадто дешева в порівнянні з ринком? Чи не є якісь неузгодження дій, які наштовхують на те, що це можливе ймовірне шахрайство? Кому ви передаєте гроші. Чи має право особа отримувати гроші за відповідною довіреністю? Це все дуже є моменти важливі в захисті своїх прав як при відчуженні, так і при придбанні. Той, хто відчужує, теж має сподіватися на захист, що якщо цей правочин буде визнаний недійсним, то він отримає в порядку реституції повернення тієї суми коштів, які він реально заплатив, а зовсім не ту суму коштів, яку взагалі не сплачував.
Особі, яка втратила своє житло, не потрібно оскаржувати всі інші правочини, які були до того здійснені. Не потрібно скасовувати низку ланцюжків-договорів, а потрібно винятково довести, що з її володіння майно вибуло неправомірно. Також законодавець передбачає, що можливо повернути майно, якщо воно вибуло за безвідплатним договором. Це може бути договір дарування. В такому випадку теж у добросовісного набувача кінцевого – неважливо, скільки разів було відчужено майно, хоч і 20 разів – можна повернути відповідний об'єкт у власність особи, яка на законних підставах володіла, але в зв'язку із вчиненням кримінального правопорушення або з вибуттям іншим шляхом поза її волею вибуло майно. Наприклад, загубився документ. І цей документ за підробними паспортними документами про право власності використано. І відчужено не від її імені нерухомість. Захист від шахраїв: оновлення своїх паспортних даних, якщо ви втрачаєте свій паспортний документ, необхідно одразу звертатися і повідомляти, що він втрачений. Тут строку немає на приватизацію. Законодавець його не встановив. Все потрібно робити вчасно. Якщо надано таке право, то його потрібно реалізовувати вчасно і не відкладати це на потім, тому що все змінюється. І перевірити це тільки, наразі, за реєстром, звернутися і подивитися, хто ж є власником даного нерухомого майна. Це теж можливо. Доступ до реєстру є у нотаріусів, адвокатів і платний доступ у фізосіб.
Щодо добросовісного набувача. Судова практика формувалася абсолютно різними шляхами в тому аспекті, що якщо майно вибуло і це добросовісний набувач, то тоді власник може звертатися винятково про стягнення коштів, а не про повернення нерухомого майна. Судова практика в цьому напрямку постійно змінюється. І наразі добросовісний набувач має можливість в порядку зворотному, кожен з добросовісних, звертатися про повернення грошових коштів до тих осіб, з якими в них були укладені договори. Якщо майно відчужується юридичною особою, а вона вже ліквідована, то тоді навіть не можна звернутися до даного суб'єкта, тому що немає особи, до якої ти фізично можеш подати позов. Потрібно звертати увагу на те, хто продає майно: фізична, юридична особа. І себе теж страхувати, перевіряти і боятися купувати у юридичних осіб, не перевіривши їхній статус. Як давно зареєстрована ця юридична особа, скільки вона працює на ринку, яким шляхом придбала нерухоме майно, чи було сплачено кошти за нього? Перевіряти свого контрагента в договорі на його доброчесність, порядність у здійсненні відчуження даного майна.
Житло, яке продавалося кілька разів поспіль
Якщо житло було продано кілька разів, це вже виникають певні підозри?
Якщо житло перепродується в досить короткий проміжок часу кілька разів, то підозри мають бути. Тому потрібно перевіряти, що було причиною для такого швидкого відчуження даного нерухомого майна. Якщо ми бачимо, що є фізична особа – інвестор, яка через майнові права, майнові облігації придбала майно, в порядку інвестування, участі в кооперативі, дійсно заплатила за це майно і набула право власності, а далі через певний проміжок часу продала, купила щось інше, то ми бачимо добропорядність, скільки квартир продала відповідна особа в межах певного проміжку часу. Ми бачимо певні аспекти, які дозволяють зробити висновок, чи не здійснюються якісь шахрайські дії. Але, як правило, вони здійснюються з використанням інших осіб, які не розуміють, що вони вчиняють.
Зверніть увагу на комунальні послуги
Чи є ризик, коли договорів на комунальні послуги взагалі може не бути або можуть бути не надані величезні борги. Або вони на інших людей, попередніх власників.
Якщо попередніх власників, то це не зовсім сигнал, щоб з'ясовувати щось. Якщо ми бачимо, що немає ніякої історії у володінні даним нерухомим майном, то необхідно перевірити. При придбанні дійсно необхідно перевіряти не тільки сам об'єкт, потрібно перевіряти, чи вчасно сплачувались комунальні послуги. Чи є відповідні акти, звірки з комунальними установами щодо відсутності заборгованостей. Звернутися має можливість відповідна комунальна служба щодо стягнення боргу до тієї особи, яка була власником відповідного майна в певному проміжку часу. І для цього отримується документ, який підтверджує право власності. Не до будь-кого, а саме до того, хто був споживачем послуги наданої. Потрібно перевіряти договори. І вимагати не просто договір, а акт звірки про наявність або відсутність заборгованості.
Майно, придбане в цивільному шлюбі
Щодо майна, придбаного у цивільному шлюбі.
Коли укладається договір щодо відчуження нерухомого майна, є певні застереження, які зазначаються в договорі з посиланням на норми Цивільного кодексу, що це майно є особистою власністю, нікому не належить іншому, придбано під час неперебування у шлюбі, зокрема цивільному. І це певні застереження, які є гарантією для покупця, що не з'явиться ще хтось, хто назве себе цивільним чоловіком або дружиною і не буде вимагати визнання недійсним даного правочину. Є положення Сімейного кодексу, які передбачають, що на відносини, які виникають між чоловіком і дружиною і є тими відносинами, які називаються сімейні, а не шлюбні, поширюються положення Сімейного кодексу в частині усіх зобов'язань і прав для пари, яка проживає в зареєстрованому шлюбі. Якщо особа, яка відчужує нерухоме майно, діє презумпція, що все, що набуте, є спільним, але не зовсім для пар, які перебувають у стосунках без реєстрації шлюбу, тому що потрібно довести, що такі стосунки були. Для цього потрібно мати відповідне судове рішення про встановлення даної обставини або окремо встановлення даного факту. Також презюмується, що особа, яка вчиняє правочин, вчиняє в інтересах власної сім'ї. Необхідно довести, що даний правочин не вчинений в інтересах сім'ї, яка не є в зареєстрованому шлюбі. В зв'язку з тим, що тих гарантій, які зазначаються в договорі із посиланням на норми Цивільного кодексу, для покупця абсолютно достатньо. Для того, щоб захистити себе у цивільному шлюбі, важливо, якщо витрачати кошти, то оформляти майно одразу на кожного по 1/2, або, в залежності від внеску, який вноситься. Завчасно про це думати. Це буде теж певною гарантією для тих осіб, які проживають однією сім'єю без реєстрації шлюбу. Покупець буде тими гарантіями, які будуть зазначені в договорі – застрахований. Перевіряємо нерухомість, дивимося, чи є якийсь спір щодо встановлення факту спільного проживання. Все перевіряємо. А якщо зазначає особа, яка відчужує майно, що вона перебуває з кимось у стосунках без реєстрації шлюбу, то від цієї особи вимагається заява нотаріальна, так само, як і для шлюбних відносин.
