Ілюстративне фото із сайту Pixabay
Попит на купівлю й оренду житла зберігається, однак держпрограми наразі працюють із затримками
Які тенденції зараз спостерігаються на ринку нерухомості України? Що частіше обирають люди під час війни: оренду житла чи все-таки купують його, наприклад, у кредит?
На сьогодні не можна однозначно сказати, що люди більше купують чи більше орендують житло. Попит є і на оренду, і на купівлю. Втім, на жаль, через обстріли дедалі частіше під удар потрапляють саме житлові будинки.
Зараз працює багато державних програм. Зокрема, було запущено програму "єВідновлення". Але сьогодні кошти або заморожені, або тимчасово не виплачуються. Поки що бракує траншів, і через це люди втрачають свої завдатки. Уже є випадки, коли люди внесли завдаток за житло, а будинку, який вони планували придбати, вже немає — його було знищено. Тобто вони фактично двічі втратили житло: попереднє і те, яке хотіли купити.
Щодо житлових сертифікатів (ваучерів), то їх видачу також наразі призупинено. Ми очікуємо нові транші приблизно у вересні. Але, за інформацією з достовірних джерел, коштів буде небагато, і вони точно не покриють усіх потреб охочих скористатися програмою.
Саме завдяки програмі "єВідновлення" та житловим сертифікатам свого часу зріс попит, а разом із ним — і ціни. Люди почали активніше купувати житло на вторинному ринку. Якщо говорити про програму "єОселя", то там існують певні обмеження. Наприклад, для окремих категорій позичальників не можна придбати житло, якщо будинку понад 20 років. Водночас у програмі "єВідновлення" такого обмеження немає.
Вторинне житло дешевшає, але скористатися програмою "єОселя" досі непросто
Тобто ціни на вторинне житло через це зросли?
Так, вони зросли. Але зараз, у липні та серпні, ситуація дещо змінилася. Сертифікатів немає, програма "єВідновлення" фактично призупинена. Тому власники, яким потрібно продати житло, готові торгуватися. Через це ціни на вторинному ринку поступово почали знижуватися.
Якщо ж говорити про програму "єОселя", то там також є свої нюанси. Зокрема, з 17 липня набувають чинності зміни. Вони стосуються насамперед обмежень щодо площі житла, яке можна придбати. Ці ліміти буде суттєво збільшено.
Проте проблема залишається в іншому. Нормативна вартість квадратного метра, яку використовують банки під час розрахунків, не відповідає реальним цінам на ринку. Саме через це багатьом людям дуже складно придбати житло за програмою "єОселя". Багато хто самостійно намагається оформити кредит. Але я завжди раджу не покладатися лише на інформацію в застосунку.
Людина заходить у "Дію", подає заявку, і система повідомляє, що за її доходами вона може отримати, наприклад, кредит на три чи чотири мільйони гривень. Але це ще не означає, що за ці кошти можна знайти житло, яке відповідатиме всім вимогам банку. Наприклад, якщо нормативна вартість квадратного метра в Києві становить приблизно 62 тисячі гривень, а в обраній новобудові квадратний метр коштує 140 тисяч гривень, то придбати таку квартиру за програмою вже неможливо.
Тому звертайтеся до фахівців, які добре знаються на цих програмах. І навіть серед них не всі беруться за такі угоди, адже там дуже багато нюансів. Порадьтеся зі спеціалістами, щоб не потрапити в ситуацію, коли ви внесете завдаток, а потім не зможете його повернути.
Олена Гайдамаха. Скриншот із відео
Будівництво триває, але нинішніх темпів недостатньо
Попри ризик для покупців, що житло може бути зруйноване ще до заселення, забудовники все одно продовжують будувати. Ми бачимо, що новобудови в Києві з'являються одна за одною. Чому забудовники не бояться цих ризиків? Чи все-таки бояться?
Усі відчувають ці ризики. Ми спілкуємося з менеджерами великих забудовників. Вони кажуть, що сьогодні вже немає тих черг, які були раніше, коли однокімнатні квартири розкуповували ще на етапі котловану. Якби, умовно кажучи, завтра закінчилася війна, до Києва знову приїхала б велика кількість людей. Насамперед тому, що тут є робота. Але те, що сьогодні будується у столиці, — лише крапля в морі порівняно з майбутньою потребою. Я зараз навіть не беру до уваги передмістя, де справді дуже активно будують. Там переважає малоповерхова забудова — невеликі будинки, які швидко виростають один за одним. Якщо ж говорити саме про Київ, то нинішніх темпів будівництва буде недостатньо. Я навіть не знаю, скільки років знадобиться, щоб скоротити цей дефіцит житла.
Забудовники також відчувають іншу проблему — бракує робочих рук. Я знаю, що на заході України вже почали залучати працівників з інших країн, щоб продовжувати будівництво. Найактивніше сьогодні будують саме на заході України — у Чернівцях, Івано-Франківську, Ужгороді та Тернополі. Активно розбудовуються також Хмельницький і Вінниця.
Але навіть люди, які отримали державну допомогу або користуються програмами "єОселя" чи "єВідновлення", часто не можуть купити житло саме в західних регіонах. Формально обмежень щодо місця купівлі немає — можна придбати житло будь-де в Україні. Проте через високу вартість квадратного метра зробити це дуже складно.
Українці обирають готове житло замість розстрочки
Чим відрізняється купівля квартири в розстрочку від іпотечного кредитування? У чому різниця між цими механізмами і що сьогодні вигідніше?
Чесно кажучи, зараз я майже не бачу великого попиту на розстрочку. Здебільшого її пропонують на квартири, які ще будуються. Але людям потрібно жити вже сьогодні. Мені часто доводиться чути від покупців: нехай квартира буде меншою, нехай ремонт буде не таким, як вони мріяли, але головне — щоб у неї можна було заселитися зараз. Вони не хочуть вкладатися в ремонт, бо немає кому його робити, немає кому контролювати процес. Людина працює, а це потребує часу. До того ж зараз дуже дорогі будівельні матеріали. А випадків, коли власники погоджуються на розтермінування під час продажу вторинного житла, дуже мало. Такі угоди можна буквально на пальцях однієї руки перерахувати.
Іпотекою теж цікавляться, але здебільшого відмовляються від цього варіанту. Люди кажуть: ми не знаємо, чи добудують цей будинок. Адже ви знаєте, скільки забудовників просто зникли з ринку, зокрема в Києві. І люди змушені власним коштом добудовувати будинки, якщо це взагалі можливо.
А скільки недобудованого житла стоїть замороженим з різних причин. Мені здається, владі варто переглянути підхід до таких об'єктів і створити механізм, який дозволив би передавати їх іншим забудовникам, здатним завершити будівництво. Можливо, через аукціони з продажу недобудованих об'єктів.
Ціни на оренду житла стабільні, а найдорожчими містами залишаються Ужгород і Львів
Чи зросла вартість оренди?
На сьогодні вартість оренди не зросла. Принаймні в Києві — точно. Можемо сказати й про захід України: там вона також не підвищилася, адже й без того була доволі високою.
Пропозиції з'являються, але люди все ж намагаються залишатися в тих містах, звідки вони родом. Уже немає тієї ситуації, яку ми спостерігали раніше, коли люди орендували квартири, зачиняли їх і виїжджали до своїх рідних міст, щоб у разі потреби мати прихисток, куди можна швидко повернутися автомобілем.
Загалом оренда не дорожчає. Ціни залишаються на одному рівні, а в окремих випадках навіть дещо знижуються. Те саме стосується й цін на купівлю нерухомості.
Якщо говорити про оренду, то це житло, яке здають люди, що виїхали за кордон на час війни? Чи, навпаки, квартири, які до війни придбали інвестори й тепер живуть за рахунок оренди?
І так, і так. Є ще один приклад: пенсіонери іноді об'єднуються, переїжджають жити в одну квартиру, а іншу здають в оренду, щоб мати додатковий дохід і легше пережити цей непростий час.
Який сьогодні регіон є найдорожчим і для купівлі житла, і для оренди?
Це Ужгород і Львів. Саме вони нині посідають перші місця за вартістю квартир і оренди житла.
Наскільки складна зима, яку ми пережили — без світла, без тепла, — вплинула на вибір житла? Чи змінилися вподобання людей щодо купівлі або оренди квартир?
Перше, про що запитують люди: чи є в будинку генератор. Якщо він є, то більше жодних запитань часто не виникає — люди готові обирати навіть квартири на останніх поверхах.
Чи скоротилася кількість будівельних компаній через те, що попит на житло під час війни зменшився? Чи забудовники змогли якось оптимізувати свою діяльність?
Вони оптимізували свою діяльність, але скоротили обсяги будівництва. По-перше, сьогодні дуже бракує працівників. Будівництво — переважно чоловіча професія, а робочих рук нині не вистачає.
